牛牛配资年报业绩解读 | 建发物业(02156.HK): 探寻真相，解读建发物业的真实财务状况

回顾2024年，物业行业告别了往昔的高速扩张，随着行业规模增速的持续放缓，不少企业主动收缩低效项目，行业重心逐步转向“质价相符”。在此背景下，物企纷纷通过智慧化改造、弹性定价等策略，着力提升服务的透明度与效率。

尽管2024年物业行业面临诸多考验，但资本市场依旧敏锐地捕捉到，物业行业凭借着其“强现金流、高分红、低估值”的独特魅力，不失为当前一个优质的配置方向，开年以来物业板块也走出了一波涨势。

近日，作为优秀国企物业代表的建发物业也发布了2024年财报。不少投资者关注到建发物业的营收及归母净利润出现了下滑，也引发了市场的一定担忧。这背后的真正原因是什么？不妨来进一步审视这份报表及公司的经营近况。

一、韧性发展，持续型业务稳中有增

据2024年业绩公告数据显示，建发物业2024年营收达到32.9亿元，增速为-8%，归母净利润达3.23亿元，增速-31%。

进一步分析，建发物业2024年财务数据的下滑，主要是受公司“房屋硬装业务”的影响，该业务属于“非持续型业务”，2025年起就不再产生收入；而资本市场则更为关注物企自身能提供持续造血能力的“持续型业务”（如基础物管、增值服务、案场服务、商管业务等）的增长情况，因此，在分析报表的时候，应剔除该业务的影响。

1、从营收看，2024年的硬装业务于营收中的占比快速下降：2024年，建发物业剔除硬装后的营收达32.7亿元，增速为13%。从硬装的占比看，2023年硬装业务结转产生收入6.8亿元，占总营收比达19%；而2024年，硬装业务仅结转了0.24亿元，占比仅1%，可见该业务对于营收的影响正在快速降低。

2、从归母净利润看，2024年硬装业务拖累了上市公司的表现：2024年，建发物业剔除硬装后的归母净利润达3.26亿元，增速为15%。硬装业务2024年的利润贡献为-0.03亿元，拖累了上市公司的归母净利润表现，建发物业持续型业务的实际增长表现更好。

可以看到，建发物业持续型业务依旧保持着“增收增利”的健康增长，而这背后，离不开建发物业多年来对于服务品质一以贯之的不懈追求，为其经营基本盘打下的扎实基础。

二、夯实基础，以高品质服务助力收缴

2024年，宏观经济波动加剧，物业行业面临前所未有的收缴率压力，行业整体承压明显。根据克而瑞物管统计数据，重点城市收缴率下滑约3%。然而，在这股逆流之中，建发物业却脱颖而出，依旧保持了90%以上的高收缴率，凸显其经营的稳健性。

高收缴率的背后，是业主对建发物业数十年如一日高品质服务的深厚信任。建发物业多年来始终坚持“以客户为中心”的经营理念，用心呵护好房子、提供好服务、营造好生活。对于服务品质，建发物业始终孜孜不倦、追求卓越，不断打磨和提升。正是这份对客户的深情厚谊和对服务品质的坚守，赢得了客户的广泛信任与一致好评，从而确保了其收缴率能够始终保持在行业前列。

过去一年，建发物业持续打磨自身的服务能力，用好服务筑牢核心竞争力。其推出“天天好”服务体系，打造“好小区”、“好贴心”、“好时节”、“好管家”四好标签，并制定7大行动计划，用高品质服务赢得业主信赖，根据2024年赛惟物业服务满意度统计，建发物业94分位于赛惟库内行业第二名，是服务品质的有力佐证。

好小区|园林修剪，打造舒享生活空间

好贴心|用心关怀，提供多元便民服务

好时节|节气活动，营造中式人文社区

好管家|主动倾听，快速响应客户诉求

三、拥抱科技，打造温馨智慧的美好社区

随着机器人、AI等前沿技术的持续革新，物业公司正以前所未有的热情拥抱科技浪潮。原先资本市场普遍担忧，人工成本的持续上升可能导致物业公司利润承压，而AI与机器人技术的突破，无疑为行业开辟了一条全新的解决路径。在这场科技赋能的变革中，建发物业正积极探索科技与物业管理的深度融合，致力于将科技发展的趋势转化为实实在在的服务成果，展现了科技引领下的物业管理新风貌。

图：清洁机器人于厦门建发五缘湾玺地库进行夜间清扫

2024年，建发物业迈出了科技探索的坚实步伐，在约10%小区试点了清洁机器人，通过精细化的动线优化，这些清洁机器人每日可高效工作9小时，工作量相当于2位专业保洁人员，大幅提升了小区清洁效率与卫生标准。

建发物业始终将科技创新视为提升服务品质的关键驱动力，不仅在清洁领域引入了智能机器人，还通过各种科技微创新实现降本增效。例如，自动道闸的投入使用，不仅提高了车辆进出效率，还有效减少了人工管理成本；而LED节能灯带的安装，则在美化小区环境的同时，实现了节能减排的环保目标。

2025 年政府工作报告中，首次将 “好房子” 概念纳入国家发展规划，明确提出要打造安全、舒适、绿色、智慧的居住空间，这与建发物业一直以来的探索与实践不谋而合。建发物业深刻理解，优质的服务不仅体现在服务的温度，即贴心的人文关怀与个性化的服务体验，也体现在服务的便捷与高效上，而这正是 “好房子” 理念在物业服务层面的重要延伸。建发物业通过不断引入前沿科技设备，全力为业主打造兼具温度与科技感的未来社区，让业主享受到更加安全、舒适、便捷、智能的生活方式，满足了现代人对高品质生活的追求。

结语

作为世界500强建发集团的成员企业，建发物业不仅重视股东回报，更以长远的眼光规划发展路径，在追求规模扩张的同时，建发物业始终保持着稳健的步伐，追求服务品质，同时保持规模与效益的有机平衡。这些特质共同构成了建发物业独特的竞争力，也为公司的长远发展奠定了坚实基础。

展望未来，拥有扎实基本面的建发物业也将在新的周期中乘风破浪，实现持续稳健的增长，为股东创造更大价值，未来可期。

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